土地や建物などの物件を借りるとき、必ず作成するのが賃貸借契約書。重要なものなのでたくさん文章が書いてありますが、中には読みにくい文や意味の分からない言葉もあって、なかなか読みこなすのは難しいですよね。

そこで、今回は物件を借りるときに特に注意しておきたいポイントに絞って、賃貸借契約書の説明をしていきます。

賃貸借契約書とは

賃貸借契約書とは、賃貸借契約の内容を文章化したものです。賃貸借契約は、借主が土地や建物を使用収益することの対価として、貸主に賃料を支払うという合意によって成立する契約をいいます。使用収益とは、具体的には土地や建物を借りてそこに住んだり、事務所を借りてお店を開いたりすることです。

賃貸借契約の特徴

賃貸借契約の特徴としては、売買のような一回で契約が終了するものではなく、借主は一定期間使用し続けるという、継続的な性質があることです。このため、返還時期の合意も賃貸借契約の要素となります。

このほか、賃貸借契約の要素としては、貸主と借主という契約の当事者の特定、何を賃貸借するのかという目的物の特定、賃料の定めがあり、これらが賃貸借契約書に記載されることになります。
また、継続的な性質を持つことから、契約期間中の物件の扱いについてや、解除といった契約の終了についてなども賃貸借契約書の記載事項となります。さらに、敷金、礼金、権利金などがある場合には、これらも記載されます。

賃貸借契約書のまとめ

まとめると、賃貸借契約書は、賃貸借契約の成立、契約期間中の関係、契約の終了についてを主な記載事項とした、賃貸借契約の内容を証明して後日のトラブルを防ぐための文書です。

賃貸借契約書に記載するべき住所

上記しているように、賃貸借契約の成立には、貸主と借主という当事者の特定が必要なので、これが賃貸借契約書の記載事項になります。当事者の特定は、賃貸借契約で誰が法的義務を負うかという範囲を定めるものなので、重要な要素といえます。では、当事者の特定はどのようになされるのでしょうか。

国土交通省作成の雛形がある

国土交通省が作成している雛形では、当事者の特定は、住所、氏名、電話番号の記載によってなされます。ここで迷うことが多いのが、住所の記載についてです。次の物件に入居が決まれば、今住んでいる部屋は引き払おうと思っている。
こんな場合、住所は借りようとしている物件に移すのだから、新しい住所を記載しなければならないと考える人も居るかもしれません。

しかし、賃貸借契約書に記載する自分の住所は、たとえそこが引き払う予定だったとしても、現住所で構いません。
というのは、賃貸借契約書を作成している時点では契約はまだ成立していないので、次に住む予定の物件についての借主としての権利は発生していないからです。
また、この時点では住民票の住所も移していないと思うので、この意味でも、記載するのは現住所となります。

賃貸借契約書に印紙を貼る必要はあるのか

印紙を貼らなくてもいいケース

物件によって印紙を貼らなければいけなくなる賃貸借契約書と、貼らなくてもいいものがあります。まず、貼らなくてもいいものとしては、建物や事務所などの賃貸借契約書です。印紙を貼る書類を定めた印紙税法という法律がこれらの賃貸借契約書を除外しているからです。印紙税というと分かりにくいですが、そこに定められた金額分の印紙を貼るということです。

印紙を貼らなければならないケース

この印紙税法には、土地の賃貸借契約書と地上権の設定についての契約書に印紙税がかかることが規定されています。地上権とは、工作物や竹木を所有するために土地を使用する権利をいうので、土地の利用に関する契約書には印紙税がかかるということです。

土地の賃貸借契約書に、いくら分の印紙を貼らなければならないかについても、この法律で細かく定められています。契約書に記載された金額が基準となるのですが、ここで注意する点があります。契約書に記載された金額には土地の賃料が含まれないということです。

では、具体的に何が含まれるかというと、権利金その他名称を問わず後日返還されないもの、とされています。これによると、敷金も後日返還が予定されているので、契約書に記載された金額に含まれないということになります。

土地の賃貸借契約書で注意しなければならないこと

土地を借りて、その上に建物を建てて住むという場合の土地の賃貸に絞って説明します。このような賃貸借の場合、まず、土地を買うより安く済むというメリットがあります。
さらに、建物所有を目的とする土地の賃貸には、特別の法律の適用があり、通常の賃貸よりも借主の保護に厚いというのもメリットです。

具体的には、契約の存続期間が原則として30年になり、貸主が契約期間の途中で土地の賃貸借契約を解除しようと考えても自由にはできず、正当の事由が必要になることなどがあります。しかし、土地の賃貸借契約に特有のデメリットもあります。これを防ぐために、賃貸借契約書で注意しなければならないところを紹介します。

まず、土地の所有者はあくまで貸主にあることから、建物の増築や建て替えについて貸主の承諾が必要になる場合が多く、場合によっては承諾料がかかることもあります。これについては賃貸借契約書に記載されているので、土地を賃貸する前によく読んでおくことが必要です。

また、借りようとする土地に抵当権が設定されていると、抵当権が実行されたときに買い受け人の求めによっては退去することになったり、建築基準法や土地計画法による建築制限によって思ったように建物を建てられなかったりするということも考えられます。これらは賃貸借契約書を見ただけでは分からないこともあるので、よく下調べを行う必要があります。

賃貸借契約書に基づく解除

引っ越す必要が出てきたり、現在より良いテナントが見つかったりした場合、賃貸借契約の解除はどのように行えばよいのでしょうか。この時にも賃貸借契約書を参照する必要があります。

契約の解除の条項を確認

賃貸借契約書を見ると、契約の解除という条項が書かれていて、雛形の契約書には、乙からの解除、または、解約という文が書かれているはずです。乙というのは、甲を貸主、乙を貸主として書き換えているものなので、借主を指します。

その部分を読むと、例えば、乙は少なくとも30日前までに解約の申し入れをすることで賃貸借契約を解除することができる、乙は解約の申し入れから30日分の賃料を支払うことによって、その間契約を随時解除することができる、などと書かれています。

これはあくまで1つの雛型の賃貸借契約書に書かれている内容なので、このとおりに記載されているとは限りません。実際に物件をかりるときに作成する賃貸借契約書の記載に従った方法で解約の申し入れを行うことになります。

したがって、いざというときに困らないように、どういった条件で解除することができるのかという細かな部分まで賃貸借契約に記入をするときに確認しておくことをおすすめします。

最後に賃貸借契約書の雛形を紹介

文中にもいくつか出しましたが、最後に国土交通省が作成している建物の賃貸借契約書の雛形を紹介します。細かな条項は実際の賃貸借契約書によって変わってくると思うので、大まかな内容を掴んでいきましょう。

まず、賃貸借の目的物として、物件の内容や設備などが記載されます。名称や所在地、ガスコンロやエアコンや照明器具などの設備です。駐車場や駐輪場などが付いている場合には、付属設備としてここに記載があります。
次に、契約の内容として契約期間や賃料や当事者についての記載です。実際に作成する際にはこの借主欄に記入していくことになります。これが終わると、文章部分に入ります。1条、2条、といった形で書かれています。

順番としては、契約の成立、契約期間中の関係、契約の解除、終了後の後始末、家主の立ち入り、連帯保証人について、という順番になっているので、何かについて調べたいと思ったときには参考にしてみるといいかもしれません。本文中に記載し切れなかった事項や本文とは分けて書いた方が分かりやすいものは、本文の後に別表として記載されています。

たとえば、契約期間中に借主がしてはいけないこととして、大音量でのテレビの操作や動物の飼育などの一覧表や、借主が貸主の承諾なくできることの一覧表などがあります。
賃貸借契約では、こういった雛形を元に修正したり追加したりして契約書が作成されていくことになると思うので、雛形はあくまで目安として考えて、実際の賃貸借契約書の記載を良く確認することが重要です。